Sang nhượng khách sạn và những lưu ý cần phải biết khi tiến hành

Nếu bạn đang có nhu cầu mua bán, sang nhượng khách sạn nhưng không biết nên bắt đầu từ đâu, thì bài viết này sẽ dành cho bạn. Với những kinh nghiệm, bài học đúc kết được trong quá trình làm việc cùng các khách sạn, giải pháp đem đến những gợi ý, lời khuyên hữu ích giúp kế hoạch kinh doanh của bạn trở nên thực tế và hiệu quả.

Những điều nên lưu ý trước quá trình sang nhượng khách sạn

Đầu tiên là những lưu ý cần nắm rõ trước khi triển khai việc sang nhượng khách sạn, nhằm đảm bảo quyền lợi, khả năng sinh lời cũng như giúp bạn xây dựng chiến lược kinh doanh hiệu quả, phù hợp hơn.

Bất động sản khách sạn không giống bất kỳ tài sản bất động sản nào khác

Khác với các hình thức kinh doanh bất động sản khác, khách sạn có nhiều tiêu chí và các thức hoạt động phức tạp hơn, du khách kỹ tính hơn khi lựa chọn và đặt chỗ thuê phòng. Do vậy, không thể áp dụng những nguyên tắc, kinh nghiệm kinh doanh bất động sản thường thấy vào kinh doanh khách sạn. Chính lẽ đó, nếu bạn từng kinh doanh bất động sản, hãy cân nhắc khi chuyển hướng kinh doanh khách sạn, cụ thể là sang nhượng khách sạn để kinh doanh tiếp.

Đầu tiên, khách hàng không cố định, thay đổi mỗi ngày và có xu hướng quay lại. Do vậy, mọi trải nghiệm khách hàng tại khách sạn phải nhất quán, hoàn thiện dần theo thời gian và quy mô của khách sạn. Khi một vấn đề nhỏ phát sinh và không được xử lý kịp thời, chúng sẽ gây hậu quả nghiêm trọng, trước là danh tiếng khách sạn, và sau là doanh thu dài lâu.

Thứ hai, thời gian lưu trú không cố định, phổ biến là ngắn ngày nên việc đảm bảo vệ sinh, làm mới không gian lẫn phòng ốc là điều vô cùng quan trọng. Nếu tài sản là chung cư và khách hàng là người ở dài hạn, việc dọn dẹp hay thay drap giường không bắt buộc thực hiện mỗi ngày – đôi khi điều ấy còn được xem là quá kỹ tính và tốn thời gian. Nhưng là khách sạn thì khác, bạn phải luôn trong trạng thái dọn dẹp, cung cấp mọi thứ mới nhất, sạch sẽ nhất cho khách hàng của mình.

Tùy vào loại hình khách sạn, mà chiến lược kinh doanh cũng sẽ khác nhau

Tùy vào quy mô, tiện nghi lẫn dịch vụ đi kèm, mà sẽ có nhiều loại hình khách sạn với nhiều hình thức kinh doanh khác nhau, ví dụ như là:

– Khách sạn chuỗi: Khách sạn chuỗi là tập hợp các khách sạn cao cấp ở nhiều địa điểm khác nhau, thường được sáp nhập hoặc xây dựng mới để mở rộng quy mô, thương hiệu. Khách sạn chuỗi đem lại trải nghiệm liền mạch, nhất quán cho du khách khi lựa chọn. Do vậy, chiến lược kinh doanh của khách sạn chuỗi cần tập trung vào sự vượt trội của dịch vụ, đồng nhất trong trải nghiệm, và tiện nghi xứng tầm với thương hiệu.

– Khách sạn cao cấp: Khách sạn cao cấp là các khách sạn lớn có thương hiệu, khu nghỉ dưỡng hạng sang. Ở nhóm khách sạn này, chất lượng dịch vụ và trải nghiệm luôn ở mức cao nhất, đáp ứng được nhiều yêu cầu khắt khe của du khách khi đặt phòng. Nhân viên và hệ thống vận hành của nhóm khách sạn này thường phân tầng nhiều cấp bậc, với số lượng phòng ban, nhân viên… ở quy mô lớn. Chiến lược kinh doanh của khách sạn cao cấp cần tập trung vào dịch vụ, trải nghiệm và các tiện ích đi kèm. Bên cạnh đó, cũng cần phải xem các khách sạn khác đang cung cấp trải nghiệm như thế nào để tạo ra, đáp ứng nhu cầu của du khách.

– Khách sạn tầm trung: Khách sạn tầm trung cung cấp các dịch vụ, trải nghiệm cao cấp, vừa đủ để trải nghiệm và gây ấn tượng tích cực cho những người mới lần đầu đặt chân đến. Các tiện nghi, dịch vụ thường có là hồ bơi, phòng gym, nhà hàng… với công suất phục vụ vừa phải. Chiến lược kinh doanh của khách sạn tầm trung nên tập trung vào ưu thế giá và dịch vụ, tạo ra cái nhìn thiện cảm và cảm giác số tiền bỏ ra tương ứng với trải nghiệm nhận lại.

– Khách sạn lưu trú dài hạn: Tương tự như khách sạn tầm trung, cận cao cấp thì khách sạn này đáp ứng nhu cầu lưu trú dài hạn. Do vậy, áp lực dọn dẹp phòng, và nhu cầu thay đổi chỗ ở cũng sẽ thấp hơn. Bù lại, chúng trông cao cấp hơn các căn hộ truyền thống, được phân chia các khu vực trong không gian bằng vách ngăn hoặc cửa ra vào. Khách sạn lưu trú dài hạn cần đảm bảo sự vận hành ổn định của hệ thống nội thất, dịch vụ, vụ trong và ngoài phòng ở của du khách. Ngoài ra, còn phải cung cấp, hoặc gần các tiện ích như ATM, cửa hàng tiện lợi…

– Khách sạn tầm thấp: Đáp ứng ngân sách hạn chế và nhu cầu cơ bản, giúp du khách tiết kiệm được khoảng tiền kha khá nhưng vẫn có phòng ốc vừa đủ để lưu trú. Với khách sạn tầm thấp, đơn giản là chiến lược giá, vì du khách thường không quá quan tâm về trải nghiệm hay dịch vụ khi lựa chọn khách sạn này.

Với từng loại hình khách sạn, sẽ có riêng từng tệp khách hàng và khả năng sinh lời, do đó khiến lược áp dụng để kinh doanh cũng sẽ khác.

Đánh giá tiềm năng sinh lời của khách sạn dựa trên những tiêu chí nào?

Cân nhắc mua lại khách sạn nào đó khi họ sang nhượng có thể là hứng thú nhất thời, nhưng để ra quyết định thì cần phải dựa trên trên nhiều yếu tố và trình tự. Để bắt đầu, hãy lần lượt thực hiện các bước sau:

– Phân tích các chỉ số, ảnh hưởng đến doanh thu khách sạn, thông qua các chỉ số như ADR, RevPAR.

– Phân tích các điều kiện bên ngoài, ảnh hưởng đến tiềm năng sinh lời dài hạn, như địa điểm địa lý, tệp khách hàng, thương hiệu của khách sạn

– Xác định tệp khách hàng tạo ra doanh thu cho khách sạn.

2 chỉ số giúp đánh giá tiềm năng sinh lời của khách sạn

Đầu tiên, 2 chỉ số dưới đây phản ánh doanh thu, lợi nhuận dựa trên số lượng phòng đã bán, giúp xác định ban đầu là khách sạn có đang kinh doanh hiệu quả hay không. Chúng được thể hiện qua 2 chỉ số cơ bản: ADR và RevPAR, cụ thể:

ADR giúp tính giá phòng trung bình hàng ngày. Công thức tính ADR = Doanh thu phòng / Phòng đã bán.

ADR giúp tính giá phòng trung bình, dựa trên doanh thu có sẵn và số lượng phòng đã bán. Chỉ số này giúp chủ khách sạn xác định mức độ hiệu quả khi kinh doanh, mỗi ngày bán được bao nhiêu phòng, đem lại doanh thu bao nhiêu và chúng có phải con số tích cực để đầu tư hay không. Một khách sạn bán được nhiều phòng nhưng doanh thu thấp thì về lâu về dài sẽ không có lợi về mặt lợi nhuận.

RevPAR giúp tính giá phòng dựa trên số lượng thực tế. Công thức tính dựa trên số phòng có sẵn = Doanh thu phòng (Số tiền) / Phòng có sẵn (số lượng), và tính dựa trên công suất phòng = Giá phòng trung bình hàng ngày (Số Tiền) – Công suất phòng (Chỉ số).

RevPAR bổ sung cho ADR vì trong khi ADR chỉ xem xét giá trung bình của các phòng được bán, thì RevPar lại đánh giát số lượng phòng thực tế bán được là bao nhiêu, đo lường trong một khoảng thời gian nhất định. Xu hướng chung thì mọi người thường sử dụng RevPAR tính hàng ngày, hàng tuần, hàng tháng… để có được cái nhìn sâu sắc về các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh kinh doanh của khách sạn. Ở cấp độ vĩ mô, so sánh RevPAR của khách sạn hiện tại và đối thủ trong một khoảng thời gian nhất định sẽ giúp đo lường, so sánh mức độ sinh lời của mỗi khách sạn.

Với 2 chỉ số này, các khách sạn sau sang nhượng có thể cải thiện về dịch vụ, trải nghiệm khách hàng, chiến lược giá và các ưu đãi để thu hút, giữ chân khách hàng của mình.

2 điều kiện bên ngoài đánh giá tiềm năng sinh lời của khách sạn

Tiếp theo nữa, 2 điều kiện bên ngoài dưới đây phản ánh mức độ cạnh tranh, khả năng sinh lời và tiềm năng thu hút du khách tìm đến đặt phòng của khách sạn. Phản ánh qua địa điểm địa lý và quy mô cải tạo của khách sạn.

Với địa điểm kinh doanh khách sạn, cần xem xét rằng chúng có gần các địa điểm nổi bật, hấp dẫn tại địa phương; lẫn sẵn sàng cho du khách trải nghiệm các dịch vụ, tiện ích không. Địa điểm kinh doanh là yếu tố then chốt, quyết định giá và sức hấp dẫn của khách sạn, cũng như tạo ra khác biệt với các đối thủ. Một địa điểm tốt giúp khách sạn bán phòng hiệu quả hơn, chính sách giá linh hoạt và cạnh tranh hơn, cũng như có nhiều hướng khai thác để kinh doanh hiệu quả hơn.

Với quy mô cải tạo, một khách sạn xuống cấp hoặc cần sửa sang nhiều sẽ có giá sang nhượng thấp hơn, nhưng đôi khi chi phí để cải tạo lại tiêu tốn rất nhiều tiền bạc và thời gian của bạn, ngoài ra cũng cần lưu ý về chi phí cải thiện chất lượng phục vụ trong khách sạn. Do vậy, trong quá trình định giá thì phải tính toán xem liệu khách sạn sang nhượng có cần cải tạo nhiều không, các hạng mục tổng thể lẫn tiểu tiết trong khách sạn cũng phải lưu tâm xem xét.

Ngoài ra, bạn cũng nên lưu ý về thương hiệu khách sạn, đó có phải là yếu tố mà bạn có thể hưởng lợi, tức tiếp tục thu hút và đón du khách dựa trên danh tiếng sẵn có; hay phải xây dựng, cải thiện lại từ đầu bởi những bất ổn, vấn đề tiêu cực mà chủ khách sạn cũ gây ra.

Một khách sạn kinh doanh hiệu quả hay không, phụ thuộc vào cách điều hành cũng như các chiến lược, lẫn sự biến động của thị trường. Do vậy, khi tiếp quản, sang nhượng khách sạn cần tính đến những yếu tố này để đảm bảo chủ động doanh thu, giúp dòng tiền trong khách sạn luôn ổn định và tạo ra lợi nhuận thật sự.

Xác định tệp khách hàng tạo ra doanh thu cho khách sạn

Hai tệp khách đặt phòng chính tạo ra doanh thu cho khách sạn là khách du lịch và khách công tác. Khách du lịch là những người đặt phòng vì mục đích cá nhân, thường là thư giãn hoặc thăm người thân. Khách công tác là những người đặt phòng vì mục đích công việc, thường là để họp, đào tạo hoặc tham dự các sự kiện.

Các nhóm này sẽ có những nhu cầu và mong muốn khác nhau khi lựa chọn khách sạn, nên cũng sẽ ảnh hưởng nhất định đến hiệu quả kinh doanh của khách sạn theo những cách khác nhau.

Với nhóm khách du lịch, họ thường có xu hướng chi tiêu nhiều hơn cho các dịch vụ và tiện nghi của khách sạn, chẳng hạn như spa, bể bơi, nhà hàng, quầy bar… Họ cũng có xu hướng ở lại lâu hơn và có thể linh hoạt hơn về ngày đặt phòng. Tuy nhiên, du khách cũng có xu hướng bị ảnh hưởng nhiều hơn bởi các điều kiện bên ngoài, chẳng hạn như biến động kinh tế, thời tiết, mùa du lịch… Do đó, doanh thu từ nhóm này thường không cố định, và thay đổi rõ rệt theo mùa, thời điểm trong năm.

Với nhóm khách công tác, họ thường có xu hướng chi tiêu ít hơn cho các dịch vụ và tiện nghi cá nhân như nhóm ở trên, nhưng quyết định đặt phòng lại dựa vào các dịch vụ tiện nghi giải pháp, như phòng họp, nhà hàng… Đặc điểm chung của nhóm này là có xu hướng ổn định, không bị ảnh hưởng nhiều bởi các điều kiện bên ngoài. Do vậy, khách công tác có thể mang lại doanh thu ổn định hơn cho khách sạn.

Quy trình 5 bước sang nhượng khách sạn

Để tiến hành sang nhượng khách sạn, bạn cần có nắm rõ quy trình chuẩn xác và thực hiện chúng một cách chuyên nghiệp. Quy trình này bao gồm các bước sau.

Xác định mục tiêu và chiến lược

Bạn cần xác định rõ lý do tại sao bạn muốn mua lại khách sạn, loại khách sạn bạn muốn mua là gì, địa điểm và thị trường bạn muốn nhắm đến, ngân sách và kỳ vọng của bạn ra sao. Những thông tin này là cơ sở để tìm hiểu, lựa chọn những khách sạn phù hợp, giúp việc triển khai, kinh doanh trong tương lai được hiệu quả như ý.

Tìm kiếm và phân tích

Bạn cần tìm kiếm các khách sạn phù hợp với tiêu chí của bạn, thu thập và phân tích các thông tin về hiệu quả kinh doanh, tài chính, pháp lý và kỹ thuật của các khách sạn đó tương tự như phần trên – đánh giá tiềm năng khách sạn. Quá trình này cũng cần so sánh các khách sạn với nhau và với thị trường để xác định giá trị hợp lý của chúng.

Đàm phán và ký kết

Bạn cần trao đổi với chủ sở hữu hoặc người môi giới của các khách sạn bạn quan tâm, bày tỏ ý định của bạn, đưa ra hoặc nhận được các đề nghị, rồi đàm phán các điều khoản, điều kiện của quá trình sang nhượng khách sạn. Bạn cũng cần ký kết các hợp đồng và thỏa thuận liên quan để xác nhận giao dịch.

Kiểm toán và thanh toán

Bạn cần kiểm tra lại các thông tin và tài liệu của khách sạn bạn muốn mua hoặc bán để đảm bảo không có sai sót hoặc vấn đề nào. Bạn cũng cần thanh toán tiền mua hoặc nhận được tiền bán theo hợp đồng đã ký kết.

Chuyển giao và điều hành

Bạn cần chuyển giao quyền sở hữu và quản lý của khách sạn cho người mua hoặc người bán theo hợp đồng đã ký kết. Bạn cũng cần điều hành khách sạn theo chiến lược và mục tiêu của bạn dựa trên những gợi ý ở phần trên đây.

Làm thế nào để định giá một khách sạn?

Dưới đây là những loại giá, chiến lược cũng như công thức để định giá khách sạn, giúp bạn xác định và ra giá, thương lượng để sang nhượng khách sạn phù hợp với mục tiêu của các bên.

3 loại giá khi định giá khách sạn: giá cả, giá trị thị trường và giá trị đầu tư

Dù bạn có ý định mua bán hay sang nhượng khách sạn, thì vấn đề đau đầu lớn nhất vẫn là định giá khách sạn – đâu là mức giá phù hợp, thể hiện đúng giá trị của khách sạn đang nói đến. Có 3 loại giá khi xác định, định giá khách sạn, bao gồm:

– Giá cả là số tiền mà nhà đầu tư sẵn sàng bỏ ra để sở hữu khách sạn, ví dụ như 500 triệu, 2 tỷ…

– Giá trị thị trường, hay vốn hóa là tổng giá trị các tài sản hữu hình, vô hình gắn liền với khách sạn đó. Cụ thể giá trị hữu hình là tài sản bất động sản, máy móc thiết bị, đội ngũ nhân sự…; giá trị vô hình là danh tiếng, thương hiệu, địa điểm, cảnh quan…

– Giá trị đầu tư là tiềm năng sinh lời, dựa trên mức độ hấp dẫn của khách sạn, địa điểm đắc địa và hấp dẫn trong mắt nhà đầu tư.

Tổng quan lại, giá trị khách sạn là tổng hòa giá trị của khách sạn, giúp khách sạn vận hành ổn định và thu hút lượt đặt phòng từ các kênh. Đồng thời, chúng cũng được xác định dựa trên mức độ rủi ro tài chính, giữa việc đầu tư để mua lại hay tạo ra một khách sạn tương tự với cùng số tiền đang có.

Công thức tính giá trị khách sạn

Và một điều luôn được nhắc đến trong bài như nay được làm rõ hơn: cần hiểu rõ về giá trị của khách sạn và các yếu tổ ảnh hưởng đến doanh thu khách sạn đó. Lợi nhuận của khách sạn được xác định bởi 2 yếu tố: doanh thu và chi phí vận hành. Doanh thu là tổng thu nhập từ bán phòng và các dịch vụ đi kèm. Chi phí vận hành là các khoản phí vận hành (điện nước, lương thưởng…), bảo trì, nguyên vật liệu, thuế… của khách sạn. Sự chênh lệch giữa doanh thu và chi phí khách sạn trong một khoảng thời gian nhất định được gọi là lợi nhuận trước thuế (Earnings Before Interest, Tax, Depreciation and Amortization – EBITDA).

Để tính đúng giá trị khách sạn, bạn cần xác định tỷ suất sinh lời kỳ vọng dựa trên EBITDA. Con số này phụ thuộc vào nhiều yếu tố, như địa điểm, thị trường, thương hiệu, rủi ro và cơ hội phát triển kinh doanh khách sạn… Khi tỷ suất sinh lời càng lớn, giá trị khách sạn càng thấp và ngược lại.

Công tính để tính giá trị khách sạn = Tỷ suất sinh lời / EBITDA.

Ví dụ: Khách sạn có EBITDA là 500 triệu đồng, tỷ suất sinh lời kỳ vọng là 10%, thì giá trị của khách sạn = 0.1 / 500.000.000 = 5.000.000.000 (đồng)

Dựa vào công thức này, bạn có thể ra giá cho khách sạn của mình để các đối tác tiềm năng tham khảo, tìm đến và thương lượng để đạt được con số hợp lý cùng đôi bên.

3 phương pháp định giá khách sạn

Tiếp theo, cùng tìm hiểu về 3 phương pháp định giá khách sạn, giúp xác định đúng giá trị của khách sạn mà bạn đang có ý định mua bán, sang nhượng:

– Vốn hóa thu nhập: Xác định giá trị của khách sạn dựa trên giá trị vốn hóa, hoặc giá trị đầu tư, cách định giá là dựa vào phương pháp Dòng tiền chiết khấu (Discounted Cash Flow – DCF) để áp dụng, tức dựa vào dòng tiền tương lai, khả năng sinh lời và cạnh tranh trên thực tế của khách sạn.

– Tiếp cận chi phí: Xác định với số tiền tương ứng, thì giữa việc mua lại hay xây dựng mới, đâu là giải pháp đem lại hiệu quả kinh doanh tốt hơn. Với một số khách sạn, giá trị thương hiệu của chúng lớn hơn giá trị tài sản, nên cùng số tiền đó thì không thể nào gây dựng lại một khách sạn tương ứng.

– So sánh doanh số: Xác định ADR và RevPAR của khách sạn hiện tại lẫn các đối thủ, xem đấy có phải lựa chọn hợp lý về mặt giá trị, và đem lại doanh thu tương ứng như kỳ vọng của bạn hay không.

3 phương pháp định giá khách sạn trên đây là 3 cách tiếp cận khác nhau về khách sạn của bạn. Dựa vào điều kiện thực tế cũng như tiềm năng mà áp dụng những phương pháp cho phù hợp, giúp bạn xác định khách sạn có giá trị là bao nhiêu, có đáng để đầu tư và sinh lời như ý không.

Kết luận

Mua bán, sang nhượng khách sạn là một cuộc phiêu lưu với nhiều trải nghiệm thú vị. Chúng vừa có thể đem đến cho người mua lẫn người bán những cơ hội sinh lời thiết thực, nhưng cũng có khi tạo nên những rủi ro tài chính không đáng có. Dẫu thế, đây là giải pháp thuyết phục nhất để sở hữu, đầu tư và xây dựng một khách sạn theo ý mình muốn. Thế cho nên, đừng bỏ qua cơ hội khi tìm thấy khách sạn phù hợp đang sang nhượng, và cân nhắc những điều mà Giải pháp đã chia sẻ trên đây để có được tài sản hàng mong ước và sinh lời từ chúng đầy hiệu quả.